■核心提示

就在人们翘首盼望房地产市场“拐点”出现的焦灼目光中，房地产价格或缓或急地以持续上涨态势一次次打破了人们的期待。于是，人们开始以买涨不买跌的心态再次杀入房地产市场，一些中心城市楼价在最近两个月里“狂飙突进”。

专家分析认为，在当前的宏观经济背景下，我国房地产市场升温迹象明显，促进房地产市场健康发展关键在于政府做好住房保障工作，尤其是各级地方政府应不折不扣地将中央出台的一系列住房保障政策落实到位。

如果没有调控，房地产价格会涨得更猛更快

近年来，中央政府一直高度关注房地产市场，出台了一系列房地产调控政策。然而，给人的直接观感却是，调控似乎没有起到多大作用，人们期待的房价“拐点”不仅一直没有出现，而且还在持续上涨。究竟如何看待近年来的房地产调控成效呢？

可见的事实是，到最近一轮房地产价格暴涨前，全国的房地产价格涨幅的确出现了趋缓的迹象。不少地方的房地产价格，因为宏观调控的因素，涨势得到了一定程度的抑制。

在上海，不少市民都有直观的感受，2006年的房价涨得的确比以前慢了，一段时间内，上海房地产市场的不少投资客甚至纷纷撤离楼市。即便是在最近一轮全局性的楼价狂飙中，上海房价的涨幅仍列全国末位。

国家统计局的数据也显示，2006年，全年70个大中城市房屋销售价格比上年上涨5.5％，涨幅比上年回落2.1个百分点。

这些事实和数据，都客观地表明，如果没有政府持续的房地产调控政策，各地的房地产价格只会涨得更猛更快。从这个意义上来理解，两年多来的房地产调控有效抑制了房地产市场的投机，延缓了房地产价格的涨势，无疑也为进一步的调控腾出了时间和空间。

短期内房地产市场很难出现价格“拐点”

事实上，通过理性的经济分析就能发现，短期内，我国房地产市场出现价格“拐点”可能性不大。在多种经济因素的作用下，我国房价目前仍处在进一步上涨的通道中。

申银万国证券研究所的有关分析认为，从长期来看，我国房地产市场前景看好；城市化进程和居民对住房的改善需求催生了巨大的中国住宅市场发展空间。“而从短周期来看，这轮房地产市场仍处在上升通道中；较低的利率环境、升值的预期都使得行业的景气周期得以延长。”申银万国证券研究所分析师黄燕铭说。

中信证券房地产行业首席分析师王德勇指出，在当前的背景下，房地产升值作为资产升值的重要构成部分，无可避免。“即使出台一些较严厉的调控政策，在资产升值、刚性需求、供给短缺的背景下，房价的上涨短期内难以逆转。”

申银万国证券研究所分析师殷姿明确指出，由于房地产具有投资品的性质，人民币升值在一定程度上推动了资产价格的不断上涨。

总体而言，专家普遍认为，目前，房价上涨的动力主要来源于供需矛盾以及国民货币财富的增长所催生的强大的自住和投资需求。殷姿分析说，高收入人群对高房价有着更强的承受能力，出于资产配置目的，其投资需求推动了房价不断攀升；而一般的普通人群，面对高速增长的房价，对住房的渴求迫使他们接受高房价，耗尽财力来实现“居住”需求。消费者由此从投资者手中接下接力棒，继续支撑高房价。

联合证券分析师鱼晋华则进一步指出，虽然央行最近进行了年内的第四次加息，“但国内自今年以来持续处于负利率的格局至今仍未改变，而且还在加剧。在负利率时代，包括房地产在内的资产价格攀升，成为抵御通胀对财富销蚀的途径”。

住房保障成为新一轮房地产调控重点

今年5月份以来，受宏观调控抑制而涨幅趋缓甚至下降的房价，突然发力，重新展开一轮上涨势头。在这样的背景下，国家如何对房地产市场进一步调控成为各方关注的焦点。

8月13日，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》出台，明确提出以城市低收入家庭为对象，进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，到“十一五”期末，力争使低收入家庭住房条件得到明显改善。

8月24日至25日，全国城市住房工作会议在京召开，会议强调“要积极采取措施，加强廉租住房制度建设，解决好城市低收入家庭住房困难”。

专家认为，政府房地产调控的关键，是“既不越位，更不能缺位”。种种迹象表明，加强政府的住房保障功能正成为当前房地产调控的重点。

一位央企在沪房地产公司负责人对记者说，最近国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的相关政策的出台，“可以说是房地产调控的一个转折点，表明政府调控开始转向更加重视住房保障体系的建设和落实”。

银河证券上海总部研究员任承德分析认为，近年来，我国房地产行业显得过度市场化了，保障性住房缺位十分明显。他说：“将房地产市场发展与住房保障分开，才是有效调节房地产市场的关键。但是，从近年来的实践看，不少地方政府都把调控的着力点放在控制房价上，而对住房保障的关注明显不够。其结果是，市场没有管好，保障缺位严重。现在，政府把房地产调控的主要着力点，放在改善低收入家庭的住房条件，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难上，应该说是走出了关键而正确的一步。”

其实，与10年前相比，当前我国房地产业的市场化水平和金融化程度都已发展到相当高的层级上，房地产业已经成为我国经济发展的支柱产业之一。因此，房地产调控的前提是必须确保房地产市场的稳健发展，同时，让低收入家庭也得到适当的住房保障，分享社会主义和谐社会建设的成果。

不少市场人士分析认为，只要政策出台及时，力度适当，分配和管理机制合理，保障性住房将对稳定我国房地产市场发挥重要作用，并有助于房地产行业的健康成长。

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